Ипотечная квартира при банкротстве: что изменилось в 2026 году

Единственное жильё защищено от взыскания статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса — но не тогда, когда оно находится в ипотеке. Это исключение годами делало банкротство для ипотечных заёмщиков почти безвыходным: процедура освобождала от долгов, но стоила квартиры, причём в ряде случаев должник не получал от продажи ничего.

За последние два года ситуация изменилась дважды. Сначала появился механизм сохранения жилья, затем — правила распределения денег на случай, если сохранить его не удалось. Разберём оба и границы их применения.

Первое изменение: отдельное мировое соглашение

Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ дополнил закон о банкротстве статьёй 213.10-1. Она позволяет гражданину заключить с ипотечным кредитором отдельное мировое соглашение по единственному жилью, находящемуся в залоге.

Ключевое слово здесь — «отдельное». Соглашение не затрагивает остальных кредиторов: процедура банкротства по прочим долгам идёт своим чередом, а ипотечное обязательство выводится из общей конструкции и исполняется отдельно. Мировое соглашение подлежит утверждению судом.

Условия, при которых механизм применим:

• жильё является единственным для должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих;


• оно обременено ипотекой, и залоговый кредитор включился в реестр требований кредиторов;


• в соглашении описаны порядок и срок устранения имеющейся просрочки;


• определён источник платежей по ипотеке на период процедуры.

Последний пункт — самый сложный. Источников фактически два. Если официальный доход должника позволяет продолжать платить по ипотеке на прежних условиях, соглашение может быть заключено непосредственно с ним. Если дохода недостаточно, требуется третье лицо — родственник или иной человек, принимающий на себя обязательство вносить платежи в период процедуры. Без одного из этих вариантов конструкция не работает.

Второй практический момент: банк не обязан соглашаться. На практике позиция кредиторов различается, и часть дел доходит до утверждения мирового соглашения в судебном порядке. Планировать процедуру, исходя из того, что банк пойдёт навстречу автоматически, нельзя.

Второе изменение: распределение выручки с 3 апреля 2026 года

Федеральный закон от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ дополнил закон о банкротстве статьёй 213.27-1 — «Особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки». Норма действует с 3 апреля 2026 года.

До этого распределение шло по общим правилам о залоговом имуществе, и должник, потерявший квартиру, нередко не получал от продажи ничего. Теперь порядок формализован.

Сначала из вырученной суммы погашаются расходы, связанные с реализацией предмета залога, предусмотренные пунктом 6 статьи 138 закона о банкротстве. Оставшаяся сумма — её закон называет частью выручки от реализации единственного жилья — распределяется в установленной последовательности:

• восемьдесят процентов направляется на погашение требования кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой;


• десять процентов — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества должника для этого недостаточно;


• десять процентов передаётся самому гражданину-должнику;


• средства, оставшиеся после этого распределения, направляются на погашение непогашенной части требования ипотечного кредитора.

Эту модель принято описывать формулой 80/10/10. Важно правильно понимать, что она означает. Десять процентов рассчитываются не от стоимости квартиры, а от той части выручки, которая осталась после расходов на реализацию. На практике это сумма, которой может хватить на аренду жилья на время, но не на покупку нового.

В первоначальной редакции законопроекта доля должника составляла пять процентов — при прохождении через Думу её увеличили вдвое.

Чего новые правила не отменяют

Здесь важно не создать ложных ожиданий. Статья 213.27-1 не защищает жильё от продажи — она регулирует распределение денег после продажи. Ипотечная квартира по-прежнему может быть реализована в процедуре банкротства, даже если она единственная.

Иными словами, механизмы 2024 и 2026 годов решают разные задачи:

• статья 213.10-1 — попытка сохранить жильё, работает только при согласии кредитора и наличии источника платежей;


• статья 213.27-1 — страховка на случай, когда сохранить не удалось: гарантирует должнику часть выручки.

Ни одна из них не делает исход процедуры предрешённым. Результат зависит от конкретных обстоятельств: размера остатка долга по ипотеке, рыночной стоимости объекта, наличия просрочки, позиции банка, состава семьи и наличия у должника иного имущества.

Что проверить до подачи заявления

Если в собственности есть ипотечная квартира, подготовка к процедуре начинается до обращения в суд:

• запросите в банке актуальный остаток основного долга, процентов и неустойки — именно эта сумма определяет, что останется после торгов;


• оцените рыночную стоимость объекта и соотнесите её с остатком долга;


• установите, является ли жильё единственным для вас и совместно проживающих членов семьи — от этого зависит применимость обеих статей;


• уточните, есть ли просрочка по ипотеке и в каком размере: порядок и срок её устранения — обязательный элемент мирового соглашения;


• определите, есть ли источник платежей на период процедуры — ваш доход или готовность третьего лица;


• выясните позицию банка по отдельному мировому соглашению заранее, не после возбуждения дела;


• проверьте, не совершались ли за последние три года сделки с недвижимостью — они будут изучаться в процедуре.

Порядок процедуры, роль залогового кредитора и последовательность действий при наличии ипотеки разобраны подробно: как проходит судебное банкротство при наличии ипотечного жилья.