Когда речь заходит о кредите под залог коммерческой недвижимости, первый логичный вопрос — а можно ли под этот залог действительно что-то получить? А если можно, то насколько «охотно» банк посмотрит на ваш объект? Здесь, как ни странно, значение имеет не только юридическая чистота и стоимость, но и тип самого помещения. Коммерческая недвижимость бывает очень разной, и это напрямую влияет на условия кредитования — начиная от вероятности одобрения, заканчивая процентной ставкой.

Разберёмся, какие типы объектов считаются более «привлекательными» с точки зрения банка, а какие вызывают настороженность.

Что банки считают коммерческой недвижимостью

Прежде чем обсуждать, насколько охотно банк берёт тот или иной объект в залог, нужно понять, что вообще входит в категорию «коммерческая недвижимость». Это не абстрактное понятие — есть вполне чёткие критерии.

Коммерческой считается недвижимость, которая используется для извлечения дохода. Сюда входят офисные помещения, склады, торговые площади, производственные корпуса, гостиницы, здания под аренду и так далее. При этом объект не обязательно должен быть отдельностоящим — в залог может пойти и нежилое помещение в жилом доме, если оно официально зарегистрировано как нежилое и эксплуатируется в коммерческих целях.

Также важна форма собственности: объект должен принадлежать на праве собственности заявителю (физлицу или юрлицу), быть без обременений или с возможностью снятия этих обременений до заключения сделки.

Банки, как правило, предпочитают объекты, у которых прозрачная история владения, актуальные документы и высокая ликвидность. А уже в зависимости от типа объекта риски и привлекательность будут варьироваться.

Как тип недвижимости влияет на решение банка

Не все коммерческие объекты одинаково полезны — в смысле интересны для банка. Некоторые помещения банк рассмотрит охотно и без лишних вопросов. А с другими будет дольше думать, просить больше документов и в итоге может просто не одобрить сделку. Причина — в ликвидности и рисках.

Например, офис в центре большого города — это практически универсальный залог: его легко продать или сдать, и банк в случае чего вернёт свои деньги. Торговые площади в местах с высоким трафиком — тоже весьма привлекательный актив. Поэтому под такой залог можно получить более крупный кредит и не попасть под жёсткую проверку.

А вот производственные здания, особенно на окраинах или в моногородах, банки оценивают осторожнее. Они менее универсальны, продать их сложнее, особенно в случае кризиса. То же касается сельхозпостроек, зданий на арендованной земле, объектов без подвода коммуникаций или с нестабильным использованием.

Отдельная история — склады. Всё зависит от их локации. Если это логистический центр в регионе с хорошей транспортной доступностью — шансы на одобрение высоки. Но склад в промзоне без подъездных путей уже будет менее привлекателен.

Зависимость процентной ставки от объекта залога

Мало получить одобрение по кредиту — важно ещё и на каких условиях. И вот тут тип недвижимости играет не меньшую роль.

Обычно ставка формируется с учётом рисков: чем более ликвидный объект — тем ниже процент. Банк смотрит на то, насколько быстро он сможет реализовать объект в случае невозврата. Например, офис в хорошем районе Москвы или Санкт-Петербурга — это почти идеальный залог. По нему можно рассчитывать на минимальную ставку, близкую к среднерыночной. Такие объекты дают банку чувство уверенности.

Если же речь идёт о помещении в промышленной зоне с узким назначением (например, сушильный цех или лаборатория с уникальными коммуникациями), ставка будет выше — просто потому, что в случае чего такой объект не всегда можно быстро продать даже с дисконтом.

Есть и нюансы. Некоторые банки «штрафуют» ставкой не только за плохую ликвидность, но и за нестабильность дохода от объекта. Например, если объект сейчас не используется или не сдан в аренду, это тоже повышает риски.

Также имеет значение инфраструктура, доступность объекта, наличие ремонта, юридическая «чистота» помещения, сроки владения, отсутствие судебных споров и даже текущее назначение помещения в документах. Всё это влияет на итоговую ставку.

Какие объекты чаще всего одобряют под залог

Если обобщить практику, то наибольшие шансы на одобрение есть у следующих типов недвижимости:

– офисные помещения в деловых районах крупных городов;

– торговые площади, особенно с арендаторами на долгосрочной основе;

– стрит-ретейл — помещения с отдельным входом на первых этажах, особенно на оживлённых улицах;

– склады и логистические центры с хорошей транспортной доступностью;

– гостиницы и апарт-отели, если они показывают стабильную загрузку и доход.

Реже банки принимают в залог:

– производственные помещения с узким назначением;

– строения на арендованной земле;

– здания в регионах с нестабильной экономикой или слабым рынком коммерческой недвижимости;

– объекты без ремонта или требующие значительных вложений.

Важно: в одних случаях банк может запросить независимую оценку, в других — ограничиться внутренней экспертизой. Но в любом случае не стоит недооценивать значение внешнего вида и текущего состояния объекта для залога коммерческой недвижимости https://creditor.ru/poluchite-kredit-pod-zalog-kommercheskoy-nedvizhimosti/.

Как повысить шансы на одобрение вне зависимости от типа объекта

Если у вас не самый «ходовой» объект, это не значит, что банк точно откажет. Есть несколько способов повысить шансы.

Во-первых, подготовьте объект документально. Проверьте, чтобы всё было зарегистрировано, совпадали площади, назначения, собственники и другие важные параметры. Никаких «серых» арендаторов, незаконных перепланировок и прочих сюрпризов.

Во-вторых, покажите, что объект используется. Если он сдан в аренду — подтвердите доход, представьте договоры и сведения о платёжной дисциплине арендаторов. Даже если аренда нерегулярная, это лучше, чем пустой объект.

В-третьих, закажите оценку у уважаемой компании. Банки любят, когда им приносят профессиональный отчёт, особенно если он подтверждает, что объект стоит своих денег.

В-четвёртых, можно предложить дополнительное обеспечение: например, второй объект, поручительство или залог денежных средств. Это снизит риски банка и повысит ваши шансы.

И, наконец, подбирайте банк под себя. Одни банки неохотно берут склады, зато активно работают с ретейлом. Другие лояльнее относятся к производственным объектам. Есть смысл проконсультироваться с брокером или специалистом, который уже работал с такими сделками и знает, где выше вероятность положительного решения.

Заключение

Тип объекта коммерческой недвижимости действительно играет немалую роль при рассмотрении заявки на кредит. Но это не приговор. Важно понимать, как банк оценивает риски, и постараться показать свой объект в максимально понятном и выгодном свете. Правильный подход, грамотная подача и чистые документы — всё это поможет даже не самому ликвидному помещению пройти «кастинг» на залог.